9种情况，业主可以拒交或少交物业费！（附案例）

以案说法

      按照诚实信用、等价有偿的原则，物业公司为业主提供了管理服务，业主理应向物业公司缴纳管理费。对于小区违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利，故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。

      在法院主持下，王某当场付清了欠缴的物业费。

以案说法

      业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主交费义务。因此，车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。

房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。

以案说法

      本案涉及两类法律关系。李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》，系物业服务合同法律关系，双方对于物业管理费的交纳产生纠纷，系物业服务合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电，并因此给李某造成损失，系侵权法律关系。用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。本案中，购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水设备设施齐全，加之小区开通用水、用电的实际责任人系物业公司。李某于2019年5月至物业公司办理交房手续后，物业公司以其未交纳房屋空置期内物业公司管理费为由拒绝为其开通用水，拒不出具供电工作函协助其开通用电，侵害了李某的合法民事权益，应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。

      最终，法院判决：物业公司协助李某开通房屋的用水用电；按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准，赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失。

     法条链接：《民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

李某收房之前的物业服务费是否应该交纳？

      需要。根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

      司法实践中，对于业主虽未收房，但前期物业服务工作实际已展开的，视为前期物业服务协议已经生效。根据相关法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院也不予支持。

      故本案中，在物业服务合同法律关系中，李某未收房前，房屋空置未使用也应当缴纳物业费，其不能以没有享受到物业服务为由拒付。也就是说，李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系，两者互不冲突。不能因为侵权损失胜诉就排除了物业费交纳。

      但鉴于物业公司在案中没有主张，故法院未予处理。

以案说法

      对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范的行为，物业公司应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费。

      1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费； 

      2、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳； 

      3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

      4、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交； 

      5、物业费标准不符合相关部门制定的物业服务收费办法，业主可拒交。